De behoefte aan nieuwe woningen is in Nederland enorm. Grootschalig bouwen komt niet van de grond. Ontwikkelaars lopen aan tegen hoge grondprijzen, stikstofregels en stijgende rentes. Daarom geloven wij dat dit het moment is om nieuwe woningen te maken in, op en naast bestaande bebouwing: inbreiden in plaats van uitbreiden. Kleinschalige initiatieven vormen het antwoord op een groot deel van het woningvraagstuk.
In de brief van minister De Jonge aan de Tweede kamer van 17 mei jl. onderkent hij de situatie. Hij schrijft dat er ingezet moet worden op 1) meer woningen op de kavel d.m.v. optoppen, splitsen, transformeren en microwoningen, 2) het huisvesten van meer mensen in één woning en 3) een betere doorstroming.
Deze denkwijze is niet alleen praktisch, maar heeft tevens een positieve impact op het klimaat. Enerzijds blijven buitengebieden behouden en anderzijds wordt de dichtheid van de stad verhoogd, waardoor bestaande voorzieningen zoals infrastructuur, winkels, horeca en OV kunnen voortbestaan of nog hoogwaardiger kunnen worden. Tot slot biedt optoppen, het bouwen bovenop bestaande bebouwing, kansen om te vergroenen: de waterberging en de biodiversiteit kunnen gemakkelijk worden vergroot.
Waar loopt het spaak?
1. Wij zien dat lokaal beleid vaak haaks staat op de ambitie van de minister. Ik zal hier drie voorbeelden noemen. Het eerste voorbeeld is dat gemeenten zoals bijvoorbeeld Den Haag en Schiedam nog steeds een splitsingsverbod in hun huisvestingsverordening hebben staan. Hier mogen grote woningen, veelal bewoond door alleenstaande ouderen, niet bewoonbaar worden gemaakt voor meerdere gezinnen. Het tweede voorbeeld is dat dakopbouwen in de bestemmingsplannen van Den Haag worden gedefinieerd als een uitbreiding van de onderliggende woning. Nieuwe woningen op het dak bouwen lukt dan dus niet. Het derde voorbeeld is dat de gemeente Amsterdam recentelijk de toegestane belastingtoename op de fundering heeft verlaagd. Onze eerste dakbebouwing in Amsterdam is op deze verscherpte regel al gesneuveld. Meerdere constructeurs waar wij mee werken nemen geen nieuw werk in Amsterdam meer aan. Wij roepen gemeenten op om het lokale beleid snel aan te passen aan de visie van de minister.
2. Wij zien dat het parkeerbeleid de vorming van nieuwe woningen vaak in de weg staat. In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, hoeft er bij transformaties en splitsingen meestal geen parkeerplaats gemaakt te worden voor iedere woning. Deze gemeenten vormen echter de uitzondering. De meeste vinden nog steeds dat een auto bij een woning hoort. Wij vinden deze gedachte niet meer van deze tijd en pleiten voor het landelijk loskoppelen van wonen en parkeren in combinatie met nieuwe vormen van mobiliteit. Wij proberen alternatieven aan te dragen voor de traditionele parkeeroplossingen, maar lopen nog te vaak tegen dichte deuren aan.
3. Veel vergunningaanvragen lopen onnodig vertraging op door vaak slecht onderbouwde bezwaren van belanghebbenden. Wij zien dat bezwaar maken met de komst van online dienstverlening door gemeenten erg makkelijk is gemaakt. De natuurlijke drempel om naar de balie van het gemeentehuis te gaan om stukken op te vragen en bezwaar te maken is vervallen. Wij denken dat bezwaar maken ontmoedigd moet worden in plaats van het te normaliseren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door gedurende het proces van bezwaar maken uit te leggen wat de maatschappelijke consequenties van de vele bezwaarschriften zijn. Wij zien hier een taak weggelegd voor lokale overheden.
4. Ons werk wordt steeds juridischer. Er zijn te veel regels. Wij ervaren regelmatig dat ambtenaren ons bellen om te vragen hoe ‘het ook alweer zit’ met bepaalde regels. Een oplossing hiervoor aandragen is lastig. Wel kan ik zeggen dat een deel van de oplossing is om het voor architecten duidelijk te maken wat als ‘bestaande situatie’, het nulpunt van een transformatie, moet worden ingetekend. Wat ons betreft is dat altijd de laatst vergunde toestand en als deze niet aanwezig is de feitelijke situatie. Door dit helder te hebben is het fundament van het toetsingsproces gelegd. Bij teveel projecten is dit onderwerp van discussie en bezwaar, hetgeen leidt tot grote vertragingen. Wij verwachten dat door dit landelijk duidelijk te maken veel projecten worden vlotgetrokken.
5. Tot slot zien we dat zowel overheden als diverse media de particuliere belegger de schuld in de schoenen proberen te schuiven. Zij worden als huisjesmelkers bestempeld, terwijl onze ervaring met deze groep verhuurders anders is. Wij zien, enkele uitzonderingen daargelaten, een groep mensen die op een verantwoordelijke wijze met de huurders omgaat. Ook zien wij zowel de successen als de situaties waarin succes ver te zoeken is. Wij zagen eind 2022 dat particuliere beleggers de enige partij was, die nog grootschalig woningen realiseerde. Sinds de aankondiging van de regulering van de middenhuur merken wij dat beleggers Nederlandse woningen verkopen en nieuwe investeringen doen in het buitenland. In het belang van de volkshuisvesting waarschuwen wij hierbij voor een woningmarkt met teveel koopwoningen en te weinig middenhuurwoningen. Wij adviseren de hetze tegen particuliere beleggers te stoppen, hen serieus te nemen en goed naar hen te luisteren.
Wij hopen met het uitwisselen van deze ervaringen niet alleen overheden handvatten te geven, maar ook vakgenoten te inspireren om oplossingen aan te dragen voor het mogelijk maken van inbreidingsprojecten. Want één ding weten we zeker: het moet de komende jaren in de stad gebeuren.
